以案释法购买商铺五年未拿到房产证,开

案情

年，安某与克拉玛依市某房产开发商签订房屋买卖合同，约定购买克拉玛依区某路两套商铺，总价共计余万元，同时约定开发商应当在商品房交付使用后日内办理权属登记。如因开发商的责任，购买人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，购买人不退房，开发商按已付房价款的0.01%向购买人支付违约金。后来，安某依约如期交付房款，但开发商无正当理由长达五年之久未能为其办理房屋产权证书，经催要未果，安某于年3月诉至法院。

审理

一审法院认为，虽然在安某提起诉讼后该房产公司便为涉案房屋办理完成了不动产权证书，但开发商无正当理由逾期五年未能给购房者办理房屋产权证书，其行为已构成违约，安某有权要求该房产公司承当相应的违约责任。但是涉案合同对于逾期办理产权证书的违约责任仅约定为已付房款的0.01%，按此计算，开发商逾期办证五年之余的违约金总额仅约为元。因此，应当认定涉案合同约定的违约金过低，法院依法予以调整。

综合安某购买房屋的类别、用途，开发商的违约性质、时间，逾期办证对安某产生的不利影响，以及本地的经济发展水平等因素，一审法院依法酌定开发商按照已付购房款总额的2％进行赔付，即由开发商向安某支付违约金余元。

一审宣判后，安某不服一审判决提起上诉。经二审法院调解达成调解协议，最终由开发商向安某支付逾期补偿款元。

法条链接

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

法官释法

在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。若合同设定的违约责任明显较轻，势必将减损违约责任功能，无法起到督促义务履行、增加违约方违约成本、填补守约方损失的基本作用，且不动产权证书的取得不仅是对不动产所有权人的证权证明，也是不动产所有权人处分不动产的基础和前提，特别是本案中的商铺类产权，更具有法律、社会和经济上的现实意义和客观价值。法院依法调整违约金既维护购房人的合法权益，又从开发商持续经营发展的角度督促其妥善划定违约责任，达到了法律效果和社会效果的有机统一。

作者/李萍陈莉

原标题：《[以案释法]购买商铺五年未拿到房产证，开发商赔元？法院：依法调整违约金》

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